Contractes d’arrendament - La Clàusula Berlín

Contractes d’arrendament - La Clàusula Berlín

Por finques el

 

La llei 11/2020 de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges a Catalunya, en vigor des del setembre de 2020, amb l’objectiu de limitar l’increment del preu dels lloguers en zones de forta demanda ha trasbalsat el mercat de lloguers de les ciutats on ja s’aplica, entre elles, Igualada.

 

Deixant de banda les consideracions sobre la necessitat o no d’intervenir en els preus del mercat de lloguer, per parlar dels efectes de la llei 11/2020 cal començar per la problemàtica competencial que aquesta ha suscitat. En contra de les recomanacions del Consell de Garanties Estatutàries, que ja va alertar de la falta de competència del govern català per aprovar la llei, es va tirar endavant i, de forma poc sorprenent, el partit popular va plantejar recurs d’inconstitucionalitat davant el Tribunal Constitucional, que al febrer l’admetia a tràmit.

 

Cal esmentar que el mecanisme de contenció de rendes utilitzat per la llei 11/2020 no és fruit de l’erudició del legislador català sinó més aviat una reformulació de l’aplicat per l’ajuntament de Berlín que, curiosament, ja ha estat anul·lat pel Tribunal Constitucional alemany a principis del passat mes d’abril.

 

Així les coses, davant una més que probable declaració d’inconstitucionalitat de la llei 11/2020 i conseqüent nul·litat, sembla que més d'hora que tard retornarem a les condicions prèvies a l’aprovació de la llei on el preu s'estableix lliurement i sense topalls. És en aquest context on han començat a aparèixer contractes d’arrendament amb dos preus, és a dir, un preu establert sota el topall la llei 11/2020 que és el què actualment aplica, i un segon preu que s’activarà si la llei 11/2020 queda anul·lada. Aquestes s’han denominat clàusules de doble preu o “clàusula Berlín” i estan sent font de controvèrsia.

 

Certament, la Llei d’Arrendament Urbans (LAU) preveu que la renda no pot ser modificada -més enllà de certs límits- mentre duri el contracte d’arrendament i, per tant, el segon preu aniria en contra d’aquesta prohibició. Aquest, en general, és l’argument dels detractors de la clàusula. Ara bé, igual de cert és que la mateixa LAU preveu que la renda s’ha d’establir lliurement per l’acord de propietari i arrendatari, cosa que la Llei 11/2020 clarament impedeix.

 

En aquest debat és útil mirar al que ja està succeint a Alemanya -sempre un pas per davant- on la nul·litat de la llei no només ha provocat que es comencin a aplicar els segons preus, sinó que ha obert la porta a que els propietaris exigeixin les quantitats deixades de percebre des de l’inici del contracte. Degut a la proximitat de la sentència, els conflictes tot just s’estan plantejant davant els tribunals pel que caldrà seguir quina és la línia que aquests prenen.

 

Lamentablement, sembla que de nou, un problema de competències entre govern català i estatal, sigui per la intransigència d’uns o inacció d’altres, enlloc de ser resolt amb diàleg, haurà de ser resolt pels tribunals i no ho dubteu, qui en pagarà les conseqüències seran els de sempre.

 

Jordi Marcè Calzada. Advocat i Graduat en ADE
Marta Calzada Pagès. Agent de la Propietat Immobiliària