Si ets professional immobiliari, segur que t’encantaria saber què ens ofereix el mercat immobiliari el 2021, avançar-te als esdeveniments i preparar el teu negoci per als nous reptes que se li presenten. A nosaltres, també. Per això, a API organitzem cada mes de gener la Tribuna Immoscòpia, una jornada de debat amb personalitats del món immobiliari que comparteixen amb nosaltres rellevant informació de mercat de primera mà.
El passat 29 de gener, l’agència de viatges Pangea, a Barcelona, va ser l’escenari de la sisena edició de la Tribuna Immoscòpia, organitzada novament per l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) i el Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona amb la col·laboració de l’APCE Catalunya i el Col·legi d’Arquitectes de Catalunya i patrocinada per Andbank, Tecnitasa i Tecnotramit.
Amb un format adaptat a la situació sanitària actual, la jornada de debat es va desenvolupar en una sessió sense públic, retransmesa en streaming, moderada pel prestigiós periodista Xavier Graset i inaugurada per Vicenç Hernández, president de l’AIC, i Agustí Serra, secretari de l’Agenda Urbana i Territori de la Generalitat de Catalunya.
Durant la seva intervenció, Serra va lamentar la sentència de Tribunal Constitucional (TC), que ha suposat l’anul·lació d’alguns articles del decret llei 17/2019 de la Generalitat de Catalunya, que obligava els grans tenidors a oferir lloguer social a les persones vulnerables que ocupen il·legítimament un habitatge, en un context en què “les situacions de vulnerabilitat residencial han augmentat encara més per la pandèmia”. A més, Serra va emfatitzar la importància de la rehabilitació d’edificis tant per millorar la qualitatambiental i la qualitat de vida dels ciutadans com per recuperar el dinamisme de el sector immobiliari.
Les perspectives macroeconòmiques el 2021
Després de la inauguració de la jornada, es va dur a terme la primera taula rodona, centrada en les perspectives macroeconòmiques per al 2021, en què van participar Vicenç Hernández, president de l’AIC i CEO de Tecnotramit, l’economista Gonzalo Bernardos i Alex Fusté, economista en cap del Grup Andbank i director d’Inversions d’Andbank Espanya.
Vicenç Hernández va destacar que amb la crisi del coronavirus “hem après moltes lliçons, entre d’altres, que les empreses han de tenir un propòsit amb transcendència social i que han de ser àgils”. A més, el president de l’AIC es va mostrar crític amb la regulació de la Generalitat del mercat de lloguer: “Les limitacions prèvies del lloguer en altres capitals europees van fracassar. Des de l’AIC, hem insistit en els efectes negatius de les polítiques populistes per fomentar el lloguer, que deixen en mans de la propietat privada un problema social. I si s’acaba atacant el dret de la propietat privada, les conseqüències poden ser catastròfiques “.
Gonzalo Bernardos va posar èmfasi en la gravetat de la situació, recordant que “des de 1939 el PIB no queia tant a Espanya, un 11%“. Així i tot, Bernardos va elogiar l’actuació del BCE en aquesta crisi, que ha permès que “l’euríbor a un any estigui a -0,497 al gener de 2021“. En aquest sentit, l’economista es va mostrar optimista respecte de les seves previsions de cara a 2021: “El sector immobiliari sempre va per darrere de l’economia. Si la vacuna és efectiva a partir del juny, enguany creixerem al voltant del 6%, el major creixement en democràcia. Podem ser relativament optimistes quan s’acabi la pandèmia, ja que si el 70% de la població està immunitzada al juny, la crisi immobiliària durarà menys de dos anys“.
Tot i mostrar-se també optimista en línies generals, Alex Fusté, director d’Inversions d’Andbank Espanya, veia amb certa preocupació alguns indicadors macroeconòmics: “Europa probablement només creixi un 4% interanual aquest any mentre que els Estats Units ho farà en un 5,5 %, la Xina en un 8% i l’Índia arribarà fins al 10% de creixement “. També ha alertat que les polítiques de laxitud monetària i fiscal actuals poden generar majors desigualtats i desincentivar l’estalvi, el que pot desembocar en una elevada taxa d’inflació a partir de 2025.
Davant aquest perill, en el qual coincidien els tres especialistes, Gonzalo Bernardos parlava de la importància d’”anar a una economia de més inflació, però generada per una pujada de salaris”.
L’impacte de la normativa jurídica en el mercat immobiliari
La jornada va continuar amb una taula centrada en l’impacte que està tenint en el mercat immobiliari l’aprovació de les últimes normativa, més de 20 només el 2020.
Com era d’esperar, els experts participants també van reaccionar a la notícia de la sentència de Tribunal Constitucional que anul·la alguns articles de Decret llei 17/2019 impulsat per la Generalitat de Catalunya.
Així, Montserrat Junyent, cap de l’assessoria jurídica de l’AIC i el COAPI de Barcelona, Javier Orduña, ex magistrat de la Sala Civil de l’Tribunal Suprem i Carles Sala, secretari d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya entre 2011 i 2018 , van coincidir a l’oportuna derogació parcial del TC del decret llei. De fet, Carles Sala va afirmar que, “des d’un punt de vista jurídic, crec que el TC tenia motius per anul·lar tot el Decret 17/2019 i no només alguns articles” i l’ex magistrat del Tribunal Suprem Javier Orduña va insistir en la necessitat que la legislació autonòmica i estatal vagin coordinades. Els tres experts, a més, van coincidir a assenyalar que les mesures contingudes en han tingut l’efecte contrari al desitjat, i han dificultat l’accés a l’habitatge i afectat greument la seguretat jurídica del sector per la seva clara inconstitucionalitat.
Més enllà d’aquest tema de candent actualitat, el debat va cobrir també altres aspectes, com la dificultat d’adaptació dels professionals a les nombroses normatives aprovades, que suposen un autèntic canvi d’escenari i produeixen inseguretat jurídica tant a propietaris com a inquilins, va assegurar Montserrat Junyent, que es va queixar a més que, amb algunes normatives, “s’està traslladant la responsabilitat de generació de parc públic d’habitatge al sector privat, quan el que s’ha d’aconseguir és una efectiva relació publico-privada. El sector públic ha d’adoptar mesures que incentivin la construcció d’un parc d’habitatge social suficient, no penalitzar als propietaris”.
Carles Sala va denunciar també que “els moviments socials s’estan convertint en el motor legislatiu en matèria d’habitatge i és important trencar aquesta dinàmica”, perquè “el problema no és la legislació, sinó els mitjans. Calen normatives amb mecanismes de foment i no de policia administrativa”.
Evolució del mercat immobiliari el 2020 i perspectives per al 2021
Va continuar la jornada amb un interessant i esperat debat sobre l’evolució del mercat immobiliari el 2020 i les perspectives per aquest any, amb la participació de Juan Carlos Álvarez, director general de Negoci de Gestió Patrimonial de Servihabitat, Eduard Brull, tresorer de APCE Catalunya, Ivan Vaqué, director general de Forcadell i Jordi Mateu, director general de CATSA i director nacional d’Expansió de TecniTasa.
Després de deixar enrere un any marcat per l’impacte del coronavirus, el sector immobiliari va fer balanç i va tractar d’analitzar el comportament i evolució del seu mercat, els macroindicadors del qual han patit variacions notables en els últims dotze mesos, especialment pel que fa al lloguer.
I és que l’oferta de lloguer residencial a Espanya va augmentar un 50% l’any 2020, un percentatge que a Catalunya va arribar a el 60% d’augment pel major protagonisme respecte a la mitjana nacional del lloguer turístic reconvertit en lloguer de llarga durada. En les dues principals ciutats aquest augment s’ha fet encara més patent: Barcelona va duplicar la seva oferta de lloguer en només un any i Madrid va registrar una pujada del 80% interanual, segons un estudi realitzat per API en base a les dades obtingudes de portals immobiliaris.
Pel que fa a el nombre d’operacions, les compravendes registrades a Espanya van disminuir un 18% interanual durant els 11 primers mesos de l’any 2020, passant de les 470.637 operacions de 2019 a les 388.237 operacions de l’any passat. A Catalunya, el nombre d’operacions va disminuir un 23,1% en els 10 primers mesos de l’any, passant de 69.716 operacions a 53.099. Cal destacar que els mesos de novembre i desembre van ser els millors de l’any a la comunitat, representant ambdós el 27% del total de les operacions. De les compravendes realitzades en l’autonomia, el 83% van ser d’habitatge usat i el 17% van ser d’obra nova.
Finalment, el segment d’obra nova va ser especialment prolífic a Catalunya durant l’any COVID’. I és que en els tres primers trimestres es van finalitzar un total de 8.493, una xifra que frega les 8.831 habitatges construïts a tot el 2019. A més, es va iniciar la construcció de 8.695 habitatges fins a finals de setembre, un ritme inferior al del 2019, quan es van iniciar un total de 10.391 residències fins a la mateixa data, el que representa una disminució del -16,3%. Del total d’habitatges iniciats fins a finals de setembre, la província de Barcelona va acaparar el 79%, seguida de Girona amb l’11%, Tarragona amb el 6% i Lleida amb el 3% restant. Són dades ofertes als API catalans per part de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis (APCE) de Catalunya.
Amb aquestes dades sobre la taula, els especialistes van destacar que probablement el lloguer residencial hagi estat el gran damnificat d’aquesta crisi, tant per la crisi sanitària com per la normativa aprovada. En aquest sentit, Eduard Brull, d’APCE Catalunya, va afirmar que “al 2020 hem vist amb preocupació una tendència a la hiperregulació”.
Per contra, el sector industrial i logístic és el menys afectat per la crisi i, segons Ivan Vaqué, de Forcadell “la logística de l’última milla veurà un gran auge” i molts locals ubicats en ciutats canviaran d’ús per a adaptar-se a les necessitats de les empreses de trobar espais d’emmagatzematge en enclavaments urbans per atendre les creixents necessitats del comerç electrònic.
“El 2021 serà lleugerament millor que l’anterior, sobretot en el segon semestre”. Ivan Vaqué, Forcadell
Pel que fa a les previsions de mercat, els ponents van concloure que, després d’un 2020 en què s’ha produït un efecte d’ajornament d’algunes decisions, “amb la recuperació, l’immobiliari tornarà a ser un mercat refugi”. Amb aquestes paraules es va manifestar Juan Carlos Álvarez i aquestes van ser compartides per la resta de participants, que es van mostrar també optimistes sobre el desenvolupament de mercat durant aquest any.
Tots van coincidir també a assenyalar la fortalesa de les empreses immobiliàries durant aquesta crisi. En aquest sentit, Eduard Brull, Tresorer de l’APCE Catalunya, va destacar que ara “les empreses immobiliàries estan molt més capitalitzades i sanejades” i això els ha permès afrontar aquesta situació amb més possibilitats d’èxit.
Com construir ciutats més sostenibles i igualitàries
Les dues últimes taules rodones de la jornada es van centrar en la regeneració urbana per aconseguir ciutats en què es visqui millor i en estratègies per eliminar les desigualtats socials en l’àmbit urbà.
En la primera d’elles, la conversa es va centrar en la renovació de les ciutats i va comptar amb una àmplia representació d’experts: Josep Casas, sotsdirector general d’Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya; Núria Pedrals, presidenta d’Arquitectura i Sostenibilitat (AuS); Marta Rofin, especialista en Gestió de Projectes Urbans i Espai Públic; Elisabet Silvestre, doctora en Biologia i experta en Biohabitabilitat; i Isabel Granell, directora de l’Observatori de la Rehabilitació i Renovació Urbana de les Comarques de Girona (ObRE).
Durant el debat, els especialistes van assenyalar que la pandèmia ha posat de manifest les necessitats no cobertes dels habitatges. Segons Josep Casas, “els problemes no han canviat, però han aflorat perquè ens hem tancat a les ciutats”. És a dir, les mancances ja existien, segons els experts, però ha canviat la forma com les vivim. En aquest sentit, Elisabet Silvestre va afirmar que “l’habitatge i l’espai construït són un determinant de la salut” i que ara, amb la pandèmia, s’ha posat en evidència la necessitat de dissenyar espais més acords a aquestes noves necessitats.
“Tots els ciutadans hem de tenir una ciutat saludable en la qual ens sentim representats”. Elisabet Silvestre, doctora en Biologia
Per aquest motiu, els experts participants reclamen incentius per a la reforma i rehabilitació d’habitatges per convertir-los en espais eficients on s’apliquin els nous criteris de sostenibilitat, però també aquells criteris que impliquin l’adaptació dels habitatges a situacions com la que vivim actualment.
En parlar sobre estratègies d’actuació, es van posar de rellevància les diferències entre Espanya i altres països europeus, en els quals s’han posat en marxa polítiques mediambientals que incideixen adequadament en el sector de la construcció i la rehabilitació d’edificis. Els experts van subratllar la necessitat d’un bon manteniment dels immobles i de donar-li un valor real a la salut mediambiental dels espais. Sobre aquest tema, Josep Casas va insistir en la necessitat d’”encertar l’escala a la qual s’apliquen les mesures. Calen micro estratègies a nivell de barri, on el que fa un veí genera un major impacte en la resta de veïnat”.
També sobre encertar amb les polítiques d’habitatge es va parlar al final del matí, però de polítiques d’habitatge assequible, en aquest cas.
I és que el debat d’aquesta última taula rodona, en què van participar Joan Clos, actual president de FIABCI Espanya i director executiu d’ONU-Habitat des de 2010 a 2018, i Lluís Comerón, president de la CSCAE – Consell Superior dels Col·legis d’Arquitectes d’Espanya, es va iniciar fent balanç de l’impacte que ha tingut sobre les ciutats la crisi de la COVID-19.
Clos va reflexionar sobre aquest impacte, afirmant que hi ha “lliçons evidents derivades de la pandèmia relatives a l’estructura urbana, però també s’estan posant de manifest les desigualtats socials a la ciutat. La pobresa s’està concentrant en les ciutats, quan abans era al camp”. en aquest sentit, l’exalcalde ha afirmat que” hi ha molta relació entre urbanització i prosperitat “i que som poc conscients del que ha contribuït la urbanització a el desenvolupament i a el coneixement. Per això, va mostrar convenciment que” després de la epidèmia, les ciutats renaixeran millorades “.
“És molt important pensar com anem a gestionar les desigualtats socials en les ciutats. Com farem habitatges assequibles?” Joan Clos, FIABCI Espanya
Clos també va incidir en la importància d’“instaurar a Espanya una política efectiva d’habitatge assequible com les del centre d’Europa, que es basi també en els mateixos principis d’altres pilars de l’estat de benestar com són la sanitat o les pensions”. Segons l’ex alcalde de Barcelona i president de FIABCI Espanya, “si deixem al mercat immobiliari actuar lliurement, aquest acabarà expulsant del tot de les zones urbanes als col·lectius més vulnerables, i la ciutat necessita a la classe mitjana per funcionar. Per això calen noves polítiques d’habitatge públic perquè aquells que perceben menys de 2.000 euros al mes no hagin de marxar”.
Per la seva banda, Lluís Comerón va posar èmfasi que “la ciutat és la forma d’una societat i també el seu element transformador” i que la nostra societat ha canviat a una velocitat extraordinària i la ciutat no respon a les noves necessitats que han sorgit.
El president de la CSCAE ha explicat que “ens enfrontem a reptes nous, de manera que sorgiran propostes arquitectòniques diferents. D’altra banda, la longevitat de les persones provoca que els habitatges tinguin un altre nivell d’ocupació, mentre que els canvis d’ús també generen necessitats a les què el sector s’ha d’anar adaptant “. I com està reaccionat el sector davant aquest nou paradigma ? Segons Comerón, a hores d’ara al sector immobiliari li està costant entrar d’una manera clara en la regeneració de les ciutats. I és que acusem la manca d’una estratègia global en aquest assumpte. Extrem en el quual es va mostrar d’acord Clos, quev a apuntar també que a aquest problema s’afegeix el fet que “el sector immobiliari espanyol està en una cruïlla, perquè està fortament regulat”.
“El sector immobiliari ha de contribuir als reptes del canvi del món que se’ns ve a sobre”. Lluís Comerón, CSCAE
El gran repte de les ciutats?
Sens dubte, a nivell estratègic, el problema més important de les ciutats és l’atur, va afirmar amb contundència Clos, que va afegir que “els fons europeus s’han de destinar a la inversió que genera ocupació, sinó no resoldrem el problema de l’atur”.
Amb aquestes reflexions va finalitzar el debat, en la cloenda del qual van intervenir Gerard Duelo, President del Col·legi d’API de Barcelona i del Consell General de Col·legis d’API d’Espanya i Lluís Marsà, president de l’APCE Catalunya.
El president dels promotors catalans es va lamentar de la hiperregulació del sector, que ha impactat molt negativament en el bon funcionament del mercat. Com a exemple, Marsà va citar les següents dades: “Catalunya necessita 25.000 o 26.000 habitatges cada any. Al 2020, ens mourem al voltant dels 12.000 “. No només això, sinó que va explicar que a Espanya falten 2 milions d’habitatges assequibles.
En aquest sentit, Marsà va oferir a les administracions la col·laboració publico-privada per actuar en l’augment de l’oferta de lloguer.
El tancament de la jornada va anar a càrrec de l’amfitrió, de la mà de Gerard Duelo, president de Col·legi d’API de Barcelona, que va recordar que la transversalitat del mercat immobiliari és un actiu a al qual li hem de treure profit. Aquest és l’esperit de la Tribuna Immoscòpia, un esdeveniment que reuneix anualment a especialistes dels diferents col·lectius professionals implicats en el sector immobiliari per analitzar l’evolució de mercat, diagnosticar problemes i aportar solucions creatives als mateixos.
Text: Espai Api
http://noticies.espaiapi.cat/2021/02/02/que-ens-ofereix-el-mercat-immobiliari-el-2021/